Dokumentavgiften – hva må du betale, og når slipper du?

Når du byr på bolig, er det lett å fokusere på kjøpesummen. Men det er ikke hele regnestykket. Kjøper du en selveierbolig, må du som regel betale dokumentavgift i tillegg – en kostnad som fort kan komme opp i flere hundre tusen kroner. Men hva er det egentlig du betaler for, og når slipper du avgiften?

Hva er egentlig dokumentavgift?

Dokumentavgift er en avgift til staten (ikke til en megler eller selger) som du betaler når du tinglyser at du har overtatt eiendomsretten til en bolig. Tinglysing vil si at overtakelsen din registreres offentlig hos Kartverket. Det er kjøpekontrakten som gjør selve overdragelsen bindende mellom deg og selger, men tinglysingen gir deg rettsvern – blant annet beskyttelse mot selgers kreditorer og mot at eiendommen selges på nytt til noen andre – og gjør eierskapet synlig for alle, blant annet banken din.

Avgiften går til staten og har ingenting med meglerens vederlag eller kostnadene ved markedsføringen av boligen å gjøre. For kjøper inngår den derimot som en del av de samlede omkostningene ved boligkjøpet.

Slik beregnes dokumentavgiften

Avgiften er 2,5 prosent av boligens markedsverdi på tinglysingstidspunktet. Det er ett av de enkleste regnestykkene i hele boligkjøpet, men summene blir fort store:

• Bolig til 2 000 000 kroner → 50 000 kroner i dokumentavgift
• Bolig til 4 000 000 kroner → 100 000 kroner i dokumentavgift
• Bolig til 6 000 000 kroner → 150 000 kroner i dokumentavgift

Avgiften beregnes som regel av kjøpesummen, siden den normalt tilsvarer boligens markedsverdi. Unntaket er dersom boligen selges under reell verdi – for eksempel ved et familiesalg eller der kjøper overtar gjeld som del av oppgjøret. Da kan Kartverket legge markedsverdien til grunn i stedet for den avtalte prisen. Minstebeløpet for dokumentavgift er 250 kroner.

Stor forskjell mellom selveier og borettslag

Dette er trolig den enkeltfaktoren som har mest å si for om du betaler dokumentavgift i det hele tatt.

Kjøper du en selveierbolig – enebolig, selveierleilighet, rekkehus eller tomt – skal det betales dokumentavgift, fordi du da overtar selve eiendomsretten (hjemmelen) til en fast eiendom.

Kjøper du derimot en andelsleilighet i et borettslag, er du fritatt. Juridisk sett kjøper du ikke en eiendom, men en andel i et selskap som eier eiendommen, og det er ikke en hjemmelsoverføring av fast eiendom. Ved kjøp av en borettslagsandel til 4 millioner kroner påløper det derfor normalt ikke dokumentavgift på 100 000 kroner, slik det som hovedregel ville gjort ved kjøp av en selveierbolig med samme markedsverdi.

Ett unntak: dersom et borettslag eller boligaksjeselskap oppløses og andelene gjøres om til selveierenheter, utløses en flat avgift på 1 000 kroner per enhet, men bare ved denne første omdanningen.

Når slipper du dokumentavgift?

Det finnes flere lovfestede fritak. De vanligste er:

• Overføring mellom ektefeller under ekteskapet – dette fritaket gjelder generelt, uansett årsak, og uavhengig av om eiendommen er felleseie eller særeie. Ved skilsmisse og dødsfall gjelder egne regler, som for skilsmisse er begrenset til felleseie.
• Arv, begrenset til den lovbestemte arveandelen hver arving har krav på etter loven. Løser én arving ut de andre arvingenes andeler, påløper det normalt avgift på den delen. Forskudd på arv regnes som en gave, ikke arv, og gir ikke fritak.
• Samboere, men bare ved samlivsbrudd eller dødsfall, og normalt et krav om minst to års samboerskap eller felles barn.
• Omorganisering av selskap, som fusjon eller fisjon.
• Sammenslåing eller oppløsning av sameier, dersom byttet er likeverdig.
• Nybygg som ikke er tatt i bruk: Ved første overføring av en helt nyoppført bygning som ikke er tatt i bruk, beregnes dokumentavgiften bare av tomteverdien. Det samme gjelder ved overføring av bygg under oppføring. Fritaket gjelder ikke generelt for boliger som bare er nye: Bygningen må oppfylle vilkårene i regelverket.

Er du usikker på om en konkret situasjon gir fritak, er det verdt å sjekke med megler eller Kartverket før tinglysing, fremfor å oppdage det i etterkant.

Andre omkostninger du bør regne med

Dokumentavgiften kommer sjelden alene. I tillegg betaler du:

• Tinglysingsgebyr for skjøtet: 545 kroner.
• Tinglysingsgebyr for pantedokumentet, dersom du tar opp lån: ytterligere 545 kroner.

Samlet blir de faste gebyrene fra Kartverket på rundt 1 090 kroner i et vanlig boligkjøp med lånefinansiering, som er en forholdsvis liten sum sammenlignet med selve dokumentavgiften, men verdt å ha med i det totale kostnadsbildet.

Se hele regnestykket før du byr

I salgsdokumentene fra &Partners kommer det tydelig frem hva du som kjøper må betale totalt, inkludert kjøpesum, dokumentavgift og øvrige omkostninger. Det gjør det enklere å se hvor mye boligkjøpet faktisk vil koste før du legger inn bud.

Det er likevel ikke alltid like enkelt å forstå hva de forskjellige postene betyr, hvorfor de inngår i regnestykket eller hvilke beløp som gjelder for akkurat denne boligen. Er noe uklart, bør du spørre megleren. En viktig del av jobben vår er å forklare kostnadene og sørge for at du føler deg trygg på de økonomiske sidene av handelen.

Ta kontakt med din lokale &Partners-megler dersom du har spørsmål om dokumentavgift, omkostninger eller totalbeløpet ved boligkjøpet. Vi hjelper deg med å forstå hele regnestykket før du tar beslutningen.